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En España, acceder a una vivienda es un reto para muchas personas. El mercado inmobiliario y el constante aumento de los precios hacen que numerosas familias no puedan comprar una casa y que muchos jóvenes vean muy difícil independizarse.
Las cooperativas de viviendas se presentan, en muchos casos, como una alternativa eficaz, ya que permiten ajustar el coste de la vivienda a las posibilidades económicas de quienes la demandan.
Adquirir una vivienda supone una de las decisiones más importantes en la vida de una familia. Si se por hacerlo a través de una cooperativa y se va a convertirse en socio, es fundamental que conozca cómo funcionan este tipo de entidades dentro de nuestra Comunidad Autónoma.
Una de las formas más económicas de acceder a una vivienda es a través de una cooperativa. Esto se debe a que, al desaparecer la figura del promotor inmobiliario, los socios cooperativistas, que son quienes compran la vivienda, se ahorran el margen de beneficio que normalmente obtendría dicho promotor.
Una cooperativa de viviendas es un grupo de personas que comparten la necesidad de acceder a una casa y deciden organizarse para conseguirla en las mejores condiciones posibles de calidad y precio. Aunque lo más habitual es que esté formada por particulares, también pueden participar entidades públicas o asociaciones sin ánimo de lucro. Su característica esencial es precisamente la ausencia de ánimo de lucro: su objetivo no es obtener beneficios económicos, sino satisfacer las necesidades de sus socios.
Es habitual que, para gestionar todas estas tareas, la cooperativa contrate a una entidad gestora. Esta empresa será responsable ante la propia cooperativa de cualquier daño o perjuicio que cause a la entidad, y también responderá directamente frente a los socios y terceros afectados por su actuación.
Ser socio de una cooperativa de viviendas significa tener un doble papel: por un lado, se es promotor de la sociedad, y por otro, adjudicatario de la vivienda que esta construye.
Esta doble condición conlleva tanto derechos como obligaciones dentro de la cooperativa.
Entre las principales ventajas de ser socio destacan:
En los últimos años se han producido cambios relevantes en la normativa que regula las cooperativas. La Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, supuso un importante avance al reforzar la seguridad jurídica de los socios y fomentar una mayor transparencia en la gestión de estas entidades.
Esta ley tiene carácter estatal y se aplica a aquellas cooperativas que desarrollan su actividad en todo el territorio nacional o en comunidades autónomas que no cuentan con una normativa propia.
Sin embargo, la mayoría de las comunidades autónomas —incluida Andalucía— disponen de sus propias leyes de cooperativas, que regulan específicamente la actividad de las entidades que operan dentro de su territorio.
En conjunto, tanto la Ley estatal como las autonómicas han introducido mejoras significativas en la organización, funcionamiento y control de las cooperativas de viviendas, fortaleciendo la protección de los socios y garantizando un mayor nivel de transparencia en su gestión.
Como ya se ha mencionado, las cooperativas de viviendas están reguladas por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, que tiene carácter estatal. No obstante, muchas comunidades autónomas han aprobado su propia normativa específica.
En el caso de Andalucía, la norma que regula estas entidades es la Ley 2/1999, de 31 de marzo, de Sociedades Cooperativas Andaluzas. Esta ley establece las bases sobre la constitución, funcionamiento y organización de las cooperativas en la comunidad.
Además de la legislación general o autonómica, cada cooperativa debe contar con sus Estatutos Sociales, que son el conjunto de normas internas que determinan su estructura, su forma de gobierno y las reglas de funcionamiento. Estos estatutos deben elaborarse de acuerdo con la ley correspondiente y son de obligado cumplimiento para todos los socios una vez que se integran en la entidad.
Las cooperativas tienen plena autonomía para redactar, aprobar y aplicar sus estatutos, siempre dentro de los límites que marque la ley. Esta libertad permite adaptar su organización a las características y necesidades concretas de sus socios, manteniendo en todo momento el respeto a los principios cooperativos y a la normativa vigente.
Una cooperativa de viviendas se organiza a través de una serie de órganos sociales, que son elegidos, supervisados y formados por los propios socios. Los principales son la Asamblea General, el Consejo Rector y los Interventores.
La Asamblea General es el órgano más importante de la cooperativa, ya que representa la voluntad colectiva de todos los socios. En ella se debaten y aprueban las decisiones más relevantes para el funcionamiento de la entidad.
Sus acuerdos son obligatorios para todos los socios, incluso para aquellos que no hayan asistido a la reunión o que hayan votado en contra.
La Asamblea fija las líneas generales de actuación de la cooperativa y puede tratar cualquier asunto que afecte a su gestión o desarrollo. En este espacio, cada socio tiene derecho a participar con voz y voto, de acuerdo con los principios democráticos que caracterizan al movimiento cooperativo: una persona, un voto.
El Consejo Rector es el órgano encargado de gobernar, gestionar y representar legalmente a la cooperativa. Actúa siempre conforme a la ley, a los estatutos y a las directrices marcadas por la Asamblea General.
Debe estar compuesto, como mínimo, por tres miembros: un presidente, un vicepresidente y un secretario. En función del tamaño o complejidad de la cooperativa, se pueden añadir más cargos o vocales.
Los Interventores son el órgano encargado de supervisar y fiscalizar las cuentas y la gestión económica de la cooperativa. Son elegidos por la Asamblea General, y el número de interventores se establece en los estatutos.
Su función principal es revisar las cuentas anuales y el informe de gestión antes de que sean sometidos a aprobación por la Asamblea. Si la normativa obliga a realizar una auditoría externa, esta revisión por parte de los interventores no será necesaria.
Algunas leyes autonómicas, como la andaluza, permiten incluir en los estatutos la creación de un Comité de Recursos, encargado de resolver las reclamaciones presentadas por los socios frente a sanciones o decisiones adoptadas por el Consejo Rector.
Los estatutos de cada cooperativa establecen las normas que regulan su funcionamiento: los requisitos para ser socio, las relaciones entre los miembros, los derechos y deberes de cada uno, y la composición de los órganos de gobierno, como el Consejo Rector.
Una vez que una persona es admitida como socia, pasa a tener los mismos derechos que el resto de los miembros de la cooperativa. Entre los más destacados se encuentran:
Entre todos los derechos, el derecho a la información es uno de los más importantes, ya que garantiza la transparencia y la participación democrática dentro de la cooperativa. Gracias a él, los socios pueden solicitar datos y documentación sobre la gestión, el estado económico o las decisiones adoptadas por los órganos de gobierno.
Este derecho es esencial para mantener la confianza entre los socios y asegurar una gestión abierta y responsable. No obstante, el Consejo Rector puede limitarlo solo en casos excepcionales, cuando facilitar determinada información pueda poner en riesgo los intereses o los objetivos de la cooperativa.
Junto a los derechos que tienen, los socios de una cooperativa también deben cumplir una serie de obligaciones que garantizan el buen funcionamiento y la convivencia dentro de la entidad. Estas pueden resumirse en los siguientes puntos:
En definitiva, cumplir con estas obligaciones es esencial para mantener el espíritu de cooperación, responsabilidad y solidaridad que define a las cooperativas de viviendas.
Acceder a una vivienda a través de una cooperativa ofrece múltiples ventajas, tanto económicas como participativas, frente a los modelos tradicionales de promoción inmobiliaria.
La principal ventaja es el menor coste final de la vivienda. Al no existir un promotor que busque obtener beneficios, el precio se ajusta mucho más al coste real de la construcción, lo que permite un ahorro significativo para los socios.
Otra ventaja importante es la posibilidad de participar activamente desde el inicio del proyecto. Los socios pueden intervenir en las decisiones que se tomen durante el proceso de promoción.
Además, los socios tienen el derecho a darse de baja durante el desarrollo de la promoción y recuperar las cantidades aportadas, de acuerdo con lo que establece la ley y los estatutos de la cooperativa.
También hay que destacar que el proceso de promoción en cooperativa suele tener una duración media de dos a tres años, lo que facilita un plan de pagos más accesible y flexible, adaptado a las posibilidades económicas de los socios.
Las cooperativas de viviendas se incluyen dentro de las cooperativas de consumidores y usuarios, lo que les otorga una protección fiscal especial, recogida en la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
Gracias a ello, disfrutan de los siguientes beneficios fiscales:
En definitiva, cuando el socio conoce bien la situación y funcionamiento de la cooperativa a la que se incorpora, las ventajas económicas, participativas y fiscales de este modelo de acceso a la vivienda resultan claras y muy atractivas.
Las personas que forman parte de una cooperativa de viviendas deben realizar una serie de aportaciones económicas, que sirven para financiar tanto el funcionamiento de la entidad como la construcción de las viviendas. Estas aportaciones pueden clasificarse en tres tipos principales:
Generalmente, las aportaciones se abonan mediante una entrega inicial, y el resto se fracciona en plazos periódicos a lo largo del tiempo que duren las obras, aunque también puede optarse por una aportación única.
La Ley General de Cooperativas establece que, si un socio causa baja, tendrá derecho a recuperar las cantidades aportadas, siempre que su vacante sea ocupada por un nuevo socio. De este modo, las aportaciones realizadas se encuentran protegidas y aseguradas, garantizando la devolución del capital entregado conforme a la normativa vigente.
Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es fundamental que la persona interesada compruebe que la entidad cumple con una serie de requisitos legales y de garantía, especialmente si va a realizar aportaciones económicas o asumir compromisos con ella.
El futuro socio debe revisar dos aspectos principales: la situación de la cooperativa y las condiciones de la promoción de viviendas.
Por ley, no puede negarse la admisión de una persona en una cooperativa de viviendas por motivos políticos, sindicales, religiosos, de orientación sexual o cualquier otra causa discriminatoria.
Una vez admitido, el nuevo socio debe asegurarse de que:
En definitiva, revisar cuidadosamente la documentación y las garantías antes de incorporarse es esencial para evitar riesgos y garantizar una participación segura y transparente en la cooperativa de viviendas.
En la mayoría de los casos, los socios fundadores de una cooperativa de viviendas cuentan con entusiasmo y compromiso, pero no con los conocimientos técnicos o administrativos necesarios para gestionar por sí mismos todo el proceso de promoción y construcción.
Dada la complejidad que implica llevar adelante un proyecto inmobiliario, las cooperativas suelen contratar a profesionales especializados que les prestan apoyo y asesoramiento a cambio de una contraprestación económica.
Los arquitectos y técnicos competentes son los encargados de elaborar los proyectos necesarios, coordinar la ejecución de las obras y garantizar que se cumplan los plazos, las normas urbanísticas y los estándares de calidad establecidos.
Los abogados especializados en derecho cooperativo e inmobiliario asesoran a la cooperativa en todos los aspectos legales. Revisan los contratos y documentos que se firman tanto con los socios como con terceros (constructoras, proveedores, etc.), asegurando que todo se ajuste a la ley y a los estatutos. Su labor garantiza la seguridad jurídica de las operaciones y de las decisiones adoptadas por los órganos de gobierno de la cooperativa.
Las sociedades gestoras son empresas que ofrecen servicios de gestión y asesoramiento integral a cooperativas de viviendas. Su función es coordinar las tareas administrativas, técnicas, económicas y legales necesarias para llevar a cabo la promoción.
Estas gestoras trabajan bajo las instrucciones del Consejo Rector de la cooperativa y no pueden disponer directamente de los fondos económicos de la entidad, los cuales deben ser gestionados exclusivamente por los órganos sociales.
Debe existir un contrato de gestión por escrito, en el que se detallen claramente los servicios que la gestora prestará y la contraprestación económica acordada por dichos servicios.
En resumen, una cooperativa de viviendas puede contar con distintos profesionales y entidades de apoyo que aportan sus conocimientos técnicos, legales y administrativos. Esta colaboración permite que los socios se centren en su objetivo principal: acceder a una vivienda de calidad en condiciones económicas justas y con plena seguridad jurídica.
